Tapu Harcı Hesaplama

Adım adım kullanım

1. Satış bedelini girin. Tapuda beyan edeceğiniz satış bedelini yazın. Bu bedel gerçek satış bedelini yansıtmalıdır ve taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Emlak vergisi değerini belediyeden veya e-Devlet üzerinden öğrenebilirsiniz.
2. Harcın kimin için hesaplanacağını seçin. Kanuna göre alıcı ve satıcı harcı ayrı ayrı öder. Toplam tutarı görmek için 'Alıcı + Satıcı', yalnız kendi payınızı görmek için 'Sadece alıcı' veya 'Sadece satıcı' seçeneğini kullanın.
3. Sonucu okuyun. Sonuç tablosunda satış bedeli, uygulanan oran ve her tarafın harcı ayrı satırda gösterilir. Taraflar sözleşmede harcın tamamını birinin ödeyeceğini kararlaştırabilir; bu, iç ilişkide geçerlidir.
4. Döner sermaye ve diğer masrafları ekleyin. Tapu harcına ek olarak tapu müdürlüğü döner sermaye ücreti ödenir. Kredili alımlarda ipotek tesisi masrafları, ekspertiz ücreti ve emlakçı komisyonu ayrıca hesaba katılmalıdır.

Tapu harcı nedir?

Tapu harcı, tapu sicili ile ilgili işlemlerde devletin aldığı harçtır ve 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifede düzenlenir. En sık karşılaşılan tapu harcı, bir taşınmazın satışında mülkiyetin devrinde alınan harçtır. Konut, arsa, tarla, dükkân ve işyeri gibi tüm taşınmazların satışında bu harç ödenir.

Satış işleminde harç iki ayrı yükümlülük hâlinde doğar: taşınmazı devralan alıcı ve devreden satıcı, beyan edilen bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20 oranında harç öder. Böylece bir satış işleminde toplam harç, beyan edilen bedelin binde 40'ı, yani %4'ü olur.

Tapu harcı, tapuda devir işlemi yapılmadan önce ödenir; harç yatırılmadan satış işlemi tamamlanmaz. Randevu ve ödeme süreçleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün elektronik sistemleri üzerinden yürütülür.

Tapu harcını önceden hesaplamak neden önemlidir?

• Alıcı, konut bütçesini yaparken satış bedeline ek olarak %2 harcı ve döner sermaye ücretini hesaba katmalıdır.
• Satıcı, eline geçecek net tutarı hesaplarken kendi payına düşen %2 harcı düşmelidir.
• Harcın kimin tarafından ödeneceği pazarlık konusu olduğundan, rakamın önceden bilinmesi sözleşme görüşmelerini kolaylaştırır.
• Düşük bedel beyanı, sonradan vergi incelemesi, cezalar ve gecikme zammı riski doğurur; doğru bedel üzerinden hesap yapmak bu riski ortadan kaldırır.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Hesap basittir: her taraf için harç = beyan edilen bedel × 0,02. Toplam harç = beyan edilen bedel × 0,04. Önemli olan, harca esas bedelin doğru belirlenmesidir.

Harca esas değer: beyan, emlak vergisi değeri ve gerçek bedel

Tapu harcı, tarafların beyan ettiği satış bedeli üzerinden alınır. Ancak kanun bu bedel için iki alt sınır koyar: beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz ve gerçek satış bedelinin altında gösterilemez. Emlak vergisi değeri, belediyenin arsa ve bina metrekare birim değerlerine göre belirlediği değerdir ve çoğu zaman piyasa değerinin oldukça altındadır.

Uygulamada kredili alımlarda bankanın ekspertiz değeri, kredi tutarı ve satış sözleşmesi gibi belgeler gerçek bedelin tespitinde dikkate alınabilir. Bu nedenle beyan edilecek bedel, ödeme belgeleriyle tutarlı olmalıdır.

Tapuda satış işlemi adım adım

1. Taşınmazın tapu kaydını kontrol edin: malik bilgisi, ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı e-Devlet ya da tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.
2. Belediyeden taşınmazın emlak vergisi değerini ve emlak vergisi borcu olmadığını gösteren yazıyı temin edin.
3. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün elektronik sistemi üzerinden satış başvurusu ve randevu oluşturun; başvuruda satış bedeli beyan edilir.
4. Sistem, beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcı harcını ve döner sermaye ücretini hesaplar; ödemeler işlemden önce yapılır.
5. Kredili alımlarda banka, kredi tutarını ve ipotek bilgilerini tapu müdürlüğüne bildirir; satışla birlikte ipotek tesis edilir.
6. Randevu gününde taraflar veya vekilleri kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur; resmi senet imzalanır ve mülkiyet alıcıya geçer.

Taraflardan biri vekil aracılığıyla işlem yapacaksa, noterden düzenlenmiş ve taşınmaz satışına özel yetki içeren bir vekâletname gerekir. Yabancı uyruklu alıcılar için ek belge ve tercüman şartları bulunur. Bu belgelerin randevudan önce hazırlanması, işlemin ertelenmesini önler.

Satış dışındaki devirlerde harç

Tapu harcı yalnızca satışta değil, mülkiyetin başka yollarla devrinde de alınır. Bağış, trampa, miras yoluyla intikal, ortaklığın giderilmesi ve mahkeme kararıyla tescil gibi işlemlerde harç oranları ve matrah farklılık gösterebilir. Örneğin mirasçılar adına intikal işleminde harç, satıştan farklı bir tarife pozisyonuna göre alınır; bağışta ise ayrıca veraset ve intikal vergisi söz konusu olabilir.

Bu araç satış yoluyla devirde alıcı ve satıcı harcını hesaplar. Satış dışındaki işlemler için uygulanacak oranı işlemden önce tapu müdürlüğünden teyit etmeniz önerilir.

Satıcı için değer artış kazancı

Tapu harcı bir harçtır; satıştan elde edilen kazanç ise ayrıca gelir vergisinin konusu olabilir. Gelir Vergisi Kanunu'na göre belirli bir süre içinde elden çıkarılan taşınmazlardan elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Satış bedelinin düşük gösterilmesi, hem tapu harcı hem de bu vergi bakımından sonradan inceleme riski doğurur. Satış planlanırken tapu harcıyla birlikte olası vergi yükünün de bir mali müşavirle değerlendirilmesi önerilir.

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre alıcı ve satıcının her biri kendi payına düşen harçtan sorumludur. Taraflar aralarında yaptıkları sözleşmeyle harcın tamamının alıcı ya da satıcı tarafından ödeneceğini kararlaştırabilir; bu anlaşma taraflar arasında geçerlidir ve uygulamada çok yaygındır. Ancak harç, tapu müdürlüğü açısından ödenmeden devir yapılmaz; kimin ödeyeceği anlaşmazlığı devir gününden önce çözülmelidir.

Tapu harcı dışındaki masraflar

Emlak vergisi, taşınmazın yıllık vergisidir ve satış yılında kural olarak satıcı tarafından ödenir; alıcı, satın aldığı yılı izleyen yıldan itibaren emlak vergisi mükellefi olur ve belediyeye bildirimde bulunur.

Konut alırken toplam maliyet nasıl hesaplanır?

Konut alımında satış bedeli, toplam maliyetin yalnızca bir kısmıdır. Alıcının bütçesine tapu harcındaki payı, döner sermaye ücreti, kredili alımda ekspertiz ve ipotek masrafları, varsa emlakçı komisyonu ve taşınma giderleri eklenir. Aşağıdaki örnek, 3.500.000 TL'lik bir konutta alıcının harç payının bütçedeki ağırlığını gösterir.

Aynı hesap satıcı için de yapılmalıdır. Satıcının eline geçecek net tutar; satış bedelinden kendi harç payı, varsa taşınmaz üzerindeki kredi borcunun kapatılması, emlakçı komisyonu ve değer artış kazancı vergisi düşülerek bulunur. Bu kalemlerin önceden hesaplanması, satış fiyatının gerçekçi belirlenmesine yardımcı olur.

Taraflar harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesinde anlaşırsa alıcının harç yükü 140.000 TL'ye çıkar. Bu nedenle pazarlık sırasında satış bedelinin yanında harcın kimde kalacağını da netleştirmek, iki taraf açısından gerçek bedeli belirler.

Tapu günü öncesi kontrol listesi

• Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh olup olmadığını kontrol ettim.
• Emlak vergisi değerini ve borç durumunu belediyeden öğrendim.
• Beyan edeceğim bedelin gerçek satış bedelini yansıttığından ve emlak vergisi değerinin altında olmadığından emin oldum.
• Tapu harcının ve döner sermaye ücretinin kim tarafından ödeneceğini yazılı olarak kararlaştırdım.
• Vekil ile işlem yapılacaksa noterden alınmış, satış yetkisi içeren vekâletnameyi hazırladım.
• Kredili alımda bankanın tapu müdürlüğüne yazı gönderdiğini teyit ettim.

Sık yapılan hatalar

1. Harcın yalnız alıcı tarafından ödendiğini sanmak; kanunen iki taraf da ayrı ayrı yükümlüdür.
2. Harcı emlak vergisi değeri üzerinden hesaplamak; esas olan gerçek satış bedelidir, emlak vergisi değeri yalnız alt sınırdır.
3. Döner sermaye ücretini bütçeye eklememek.
4. Kredili alımda bankanın ekspertiz değeriyle çelişen düşük bir bedel beyan etmek.
5. Harcın kimin ödeyeceğini yazılı olarak kararlaştırmamak.
6. Satış dışındaki devirlerde (bağış, miras, trampa) satıştaki oranın aynen uygulanacağını varsaymak; işlem türüne göre oran ve ek vergiler değişebilir.

Gayrimenkul dosyalarınızdaki süreleri de takip edin

Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi veya kira davalarında mahkemelerin verdiği süreler ve kanun yolu süreleri kaçırılmamalıdır. MÜHLET, UETS'e gelen tebligatlardaki süreleri otomatik hesaplar ve hatırlatır.

Çalışılmış örnekler

Aşağıdaki örneklerin her biri bu sayfadaki hesap motoruyla otomatik olarak test edilir; sonuçlar araçla birebir aynıdır.

Sık sorulan sorular

Kanuni dayanaklar

• 492 sayılı Harçlar Kanunu — Harçların konusu, mükellefi ve matrahı.
• (4) sayılı tarife — Tapu ve kadastro harçları — Satışta alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20.
• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu — Emlak vergisi değeri.

Son güncelleme: 25 Eylül 2026. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.