Kira Artışı Hesaplama

Adım adım kullanım

1. Mevcut aylık kirayı girin. Şu anda ödediğiniz aylık kira bedelini yazın. Aidat, yakıt veya ortak gider gibi kira dışındaki ödemeler kira bedeline dahil değildir ve artış hesabına katılmaz.
2. Doğru ayın TÜFE oranını bulun. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ayın başında, önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını açıklar. Kira yılınız hangi ay yenileniyorsa, yenilemeden önce açıklanmış son oranı kullanın. Örneğin kira yılı 1 Eylül 2026'da yenileniyorsa, Ağustos 2026 için açıklanan %31,90 oranı esas alınır.
3. Yenileme tarihini ekleyin. Kira yılının yenileneceği tarihi girdiğinizde araç, kullanmanız gereken TÜİK ayını sonuç tablosunda açıkça gösterir. Bu, en sık yapılan 'hangi ayın oranı' hatasını önler.
4. Sözleşme başlangıç tarihini ekleyin. Kiracılığın başladığı ilk tarihi girerseniz araç, kira ilişkisinin 5 yılı doldurup doldurmadığını kontrol eder. 5 yılı dolduran ilişkilerde bedel, TÜFE sınırına bağlı olmaksızın kira tespit davasıyla belirlenebilir.
5. Sonucu okuyun. Sonuç kartında yeni aylık kiranın yasal üst sınırı, artış tutarı ve yeni yıllık kira toplamı görünür. Bu tutar bir tavandır: sözleşmede daha düşük bir artış öngörülmüşse o artış uygulanır.

Kira artışı nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira bedelini sözleşme kurulurken serbestçe kararlaştırır. Ancak sözleşme yenilendiğinde, yani yeni kira yılına geçildiğinde uygulanacak artış kanunla sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu m.344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde on iki aylık ortalamalara göre meydana gelen değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, sözleşmeye yazılan artış maddesini de sınırlar. Örneğin sözleşmede 'her yıl kira %50 artırılır' yazıyorsa ve TÜFE on iki aylık ortalaması %31,90 ise, en fazla %31,90 artış istenebilir. Sözleşmede daha düşük bir oran veya sabit bir artış öngörülmüşse, o oran uygulanır; kanun yalnızca üst sınırı belirler.

Taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda hiç anlaşmamışsa, bedel hâkim tarafından yine TÜFE sınırını geçmemek üzere kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Bu araç, yenilenen dönem için yasal üst sınırı hesaplar.

Kira artışını doğru hesaplamak neden önemlidir?

• Kiracı, yasal sınırı aşan artışı ödemek zorunda değildir; fazla ödediği tutarı geri isteyebilir.
• Kiraya veren, yasal sınır içinde kalan artışı talep ederek kira gelirini enflasyona karşı korur.
• Yanlış hesaplanan artış yüzünden eksik ödeme yapan kiracı, temerrüt ve tahliye riskiyle karşılaşabilir; doğru tutarı bilmek bu riski ortadan kaldırır.
• Artış konusundaki uyuşmazlıklar, kira tespit davası ve zorunlu arabuluculuk süreçlerine yol açar; doğru hesap, uyuşmazlığı başlamadan çözer.

2026 kira artış oranları

TÜİK her ay yeni oranı açıkladığında, bir sonraki ay yenilenen kiralar için bu oran esas alınır. Güncel oranı TÜİK'in resmi internet sitesindeki Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde 'on iki aylık ortalamalara göre değişim' satırında bulabilirsiniz. Yıllık değişim veya aylık değişim oranları kira artışında kullanılmaz; yalnızca on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.

Yeni kira nasıl hesaplanır? Örnek

Artış oranı her zaman mevcut kira bedeline uygulanır. Önceki yıllarda sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan artış sonraki yıla aktarılamaz; her yıl yalnız o yılın oranı uygulanır. Bu nedenle kiraya verenin geçmiş yılların eksik artışını telafi etmesinin yolu, 5 yıl dolduktan sonra kira tespit davası açmaktır.

5 yıl kuralı ve kira tespit davası

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın belirlenebilir (TBK m.344/3). Hâkim bu belirlemeyi TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre yapar. Bu, uzun süreli kiracılıklarda piyasa değerinin çok altında kalmış kiraların güncellenmesini sağlar.

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönemden itibaren geçerli olması için dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yeni dönemde kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır (TBK m.345). Aksi hâlde tespit edilen bedel, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Kira tespit davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İşyeri kiralarında artış

TBK m.344 konut kiralarının yanında çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Dükkân, ofis, mağaza ve depo gibi çatılı işyerlerinde yenilenen dönemdeki artış da TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Çatısız işyerleri, örneğin açık otopark veya boş arsa kiraları, bu kuralın kapsamı dışındadır ve genel hükümlere tabidir.

İşyeri kiralarında sözleşmeler çoğu zaman döviz üzerinden veya uzun süreli yapılır. Yabancı para üzerinden belirlenen kiralarda artış kuralları ve 5 yıllık sürenin hesabı farklılık gösterebilir; bu tür sözleşmelerde sözleşme hükümleri ile TBK m.344'ün ilgili fıkraları birlikte değerlendirilmelidir.

Kira artışı adım adım: kiraya veren ve kiracı ne yapmalı?

1. Kira yılının yenileneceği tarihi sözleşmeden tespit edin.
2. Yenilemeden önce TÜİK'in açıkladığı son TÜFE on iki aylık ortalama oranını öğrenin.
3. Sözleşmedeki artış maddesiyle yasal sınırı karşılaştırın; düşük olan uygulanır.
4. Kiraya veren, yeni bedeli kiracıya yazılı olarak (e-posta, mesaj veya ihtarname) bildirir; bildirim ispat kolaylığı sağlar.
5. Kiracı yeni bedeli yenileme tarihinden itibaren öder; itirazı varsa ödemeyi durdurmadan uyuşmazlık yollarına başvurur.
6. Anlaşmazlık hâlinde önce arabuluculuğa, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davasına gidilir.

Kira artışı ve tahliye ilişkisi

Kira artışı konusundaki anlaşmazlık tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, kiracının yasal sınır içindeki artışı ödememesi hâlinde, kira borcunun ifa edilmediği gerekçesiyle yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek ödeme ister; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshederek tahliye isteyebilir (TBK m.315). Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı ise kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).

Yasal sınırı aşan bir artış talebine karşı kiracı, aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir. Ancak uyuşmazlığın büyümemesi için kiracının yasal sınır içindeki artışı ödemeye devam etmesi ve aşan kısma yazılı olarak itiraz etmesi önerilir. Ödemelerin banka havalesiyle ve açıklamalı yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda en güçlü delildir.

Artışın kiracıya bildirilmesi ve örnek yazı

Kanun, sözleşmede kararlaştırılan artışın uygulanması için özel bir bildirim şekli öngörmez; ancak yeni bedelin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi, ispat açısından her iki taraf için de güvenlidir. Bildirimde mevcut kira, uygulanan TÜFE oranı ve dayanağı, yeni kira bedeli ve bu bedelin hangi tarihten itibaren ödeneceği açıkça yazılmalıdır.

“Aramızdaki kira sözleşmesi uyarınca kira yılı 1 Eylül 2026 tarihinde yenilenmektedir. TÜİK tarafından Ağustos 2026 için açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,90 olup, 15.000 TL olan aylık kira bedeli 1 Eylül 2026'dan itibaren 19.785 TL olarak uygulanacaktır.”

Bildirimin e-posta, kısa mesaj veya noter aracılığıyla yapılması mümkündür. Uyuşmazlık ihtimali yüksekse noter ihtarnamesi tercih edilebilir. Kira tespit davası açılacaksa, yeni dönemden itibaren geçerli olması için yazılı bildirimin yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce yapılması gerektiği unutulmamalıdır.

Sık yapılan hatalar

1. Yıllık TÜFE değişimini veya aylık değişimi kullanmak; esas olan on iki aylık ortalamalara göre değişimdir.
2. Yenileme ayından sonra açıklanan oranı kullanmak.
3. Sözleşmedeki yüksek artış oranının geçerli olduğunu sanmak; TÜFE sınırı aşılamaz.
4. %25 sınırının hâlâ yürürlükte olduğunu düşünmek.
5. Önceki yıllarda yapılmayan artışları birleştirip tek seferde istemek.
6. Aidat ve ortak giderleri kira bedeline ekleyip artış hesaplamak.
7. Kiracılık 5 yılı doldurduğunda da TÜFE sınırının mutlak olduğunu sanmak.

Kira davalarında süreleri kaçırmayın

Kira tespit davası için 30 günlük bildirim süresi, tahliye taahhüdüne dayalı takip için bir aylık süre ve temerrüt ihtarındaki ödeme süreleri kısa ve kesindir. MÜHLET, kira dosyalarınızdaki süreleri hesaplar ve son güne kadar hatırlatır.

Çalışılmış örnekler

Aşağıdaki örneklerin her biri bu sayfadaki hesap motoruyla otomatik olarak test edilir; sonuçlar araçla birebir aynıdır.

Sık sorulan sorular

Kanuni dayanaklar

• TBK m.344 — Kira bedelinin belirlenmesi; TÜFE on iki aylık ortalama sınırı ve 5 yıl kuralı.
• TBK m.345 — Kira bedelinin tespiti davası ve 30 günlük süre.
• TBK m.315 — Kiracının ödeme borcundan temerrüdü.
• TBK m.339 — Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kapsamı.

Son güncelleme: 25 Eylül 2026. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.