İhalenin Feshi Süresi Hesaplama

Adım adım kullanım

1. İhale tarihini bulun. İhale tutanağındaki ihale tarihini esas alın. Elektronik ihalede ihalenin sona erdiği (alıcının belirlendiği) günü kontrol edin; birden fazla artırma yapıldıysa ihalenin yapıldığı artırmanın tarihi esas alınır.
2. Tarihi araca girin. Araç ihale gününü saymadan yedi gün ekler ve son gün resmi tatile rastlarsa tatili izleyen güne kaydırır.
3. Talep hakkınızı kontrol edin. İhalenin feshini yalnız kanunda sayılan kişiler isteyebilir: satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. Diğer kişilerin talebi kesin olarak reddedilir.
4. Yurt içinde adres gösterin. Fesih talebi, yurt içinde bir adres gösterilmesi koşuluyla yapılabilir. Dilekçede tebligata elverişli adresi açıkça yazın.
5. Harç ve teminatı hesaplayın. Kanunda sayılan temel ilgililer dışındaki kişilerin talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve harcın yarısı peşin yatırılmalıdır. Talep reddedilirse ihalenin feshini isteyen ayrıca para cezasıyla karşılaşabilir; talebi hazırlamadan önce riskleri değerlendirin.

İhalenin feshi süresi: 7571 sayılı Kanun değişikliği

“İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.”

Fesih süresi ihale tarihinden başlar. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla maddeye eklenen cümleyle, sayılan kişiler dışında kalanların talebi mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Kanun ayrıca ilgililerin ihalenin yapıldığı ana kadar cereyan eden işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiğini kabul eder; bu nedenle ihaleye kadar olan usulsüzlükler için 'sonradan öğrendim' savunması kural olarak dinlenmez.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Bu listede yer almayan kişilerin (ör. teklif vermeden ihaleyi izleyenler, borçlunun ailesinden sicilde kaydı olmayan kişiler) fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişilerin (esas olarak ihaleye pey sürerek katılanların) talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir; harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılır. Talep kabul edilirse harç başkasına yüklenmez ve istenirse iade edilir; reddedilirse alınan harç iade edilmez ve kalan kısmı talep edenden tahsil edilir (İİK m.134).

Fesih sebepleri

İhalenin feshi, satış işlemlerindeki usulsüzlüklere ve Türk Borçlar Kanunu m.281'de sayılan ihaleye fesat karıştırılması gibi hallere dayanabilir. Uygulamada en sık ileri sürülen sebepler şunlardır: satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin kesinleşmeden satışa çıkılması, ilanın gerekli yerlerde yayımlanmaması, artırma şartnamesindeki eksiklikler, ihaleye katılımın engellenmesi ve malın değerinin çok altında satılmasına yol açan usulsüzlükler. Fesih sebebinin ihale sonucuna etkili olması gerekir.

• Satış ilanının borçluya veya ilgililere tebliğ edilmemesi.
• Kıymet takdirinin tebliğ edilmemesi veya kesinleşmemesi.
• İlanın süresi ve yayım yerine ilişkin kurallara uyulmaması.
• İhaleye fesat karıştırılması (TBK m.281).
• Artırmanın usulüne aykırı yapılması.

Süre nasıl hesaplanır?

1. İhale tutanağındaki ihale tarihini belirleyin.
2. İhale gününü saymadan yedi gün ekleyin (İİK m.19/1).
3. Son gün resmi tatil veya hafta sonuysa süre tatili izleyen gün biter (İİK m.19/3).
4. Adli tatil uzaması uygulamayın; icra mahkemesi işleri adli tatilde de görülür.

İhalenin kesinleşmesi ve tescil

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur (İİK m.134). İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesince kararlaştırılır. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satılan taşınmazda kiracı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hallerde kullanan kişiye aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emredebilir; bu bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir. İhalenin feshi talebi reddedilip ihale kesinleşirse tescil yapılır.

Elektronik ihale ve süre

Günümüzde icra satışları büyük ölçüde elektronik ortamda yapılmaktadır. Elektronik ihalede teklifler belirli bir süre boyunca sistem üzerinden verilir ve ihale, artırmanın sona erdiği anda en yüksek teklifi verene yapılır. Fesih süresinin başlangıcı ihale tarihidir; bu tarih ihale tutanağında gösterilir. Teklif sürecinin başladığı gün değil, ihalenin yapıldığı gün esas alınmalıdır. Tutanağın tarihini UYAP'taki satış dosyasından kontrol edin.

Fesih dilekçesinin içeriği

1. Mahkeme: satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesi.
2. Taraflar: şikâyet eden, alacaklı, borçlu ve ihale alıcısı.
3. Talep hakkı: şikâyet edenin kanunda sayılan kişilerden hangisi olduğu.
4. Süre: ihale tarihi ve talebin yedi günlük süre içinde yapıldığı.
5. Adres: yurt içinde tebligata elverişli adres.
6. Fesih sebepleri: her usulsüzlük ayrı başlık altında ve ihale sonucuna etkisiyle.
7. Harç: gerekiyorsa nispi harcın yarısının yatırıldığı.

Satış sürecinde feshi etkileyen aşamalar

İhalenin feshi talebinde en sık başarı sağlayan sebepler, satış ilanının ilgililere tebliğ edilmemesi ve kıymet takdirinin kesinleşmeden satışa çıkılmasıdır. Bu nedenle fesih talebi hazırlanırken önce satış dosyasının tamamı UYAP'tan alınmalı, her aşamanın tebliğ kayıtları kontrol edilmelidir. Yedi günlük süre içinde dosyanın incelenmesi ve dilekçenin hazırlanması gerektiğinden, ihale günü dosyayı takip etmek önemlidir.

İhale alıcısı açısından

İhale alıcısı, fesih süresi dolmadan ve fesih talepleri sonuçlanmadan tescil yapılamayacağını bilmelidir. Fesih talebi varsa ihale, talebin reddi ve kararın kesinleşmesiyle kesinleşir. Bu süreçte taşınmazın muhafaza ve idaresine icra dairesi karar verir; alıcının talebi üzerine kiracıdan veya kullanıcıdan alınacak bedel icra dairesine yatırılır ve ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK m.134). Alıcı, fesih talebinin haksız olduğunu düşünüyorsa yargılamada bu yönde beyanda bulunabilir.

Pey sürerek ihaleye katılan ancak ihaleyi kazanamayan kişiler de fesih talebinde bulunabilir. Bu kişilerin talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve harcın yarısı peşin yatırılır. Talep reddedilirse harç iade edilmez; bu nedenle ihaleyi kaybeden katılımcının fesih talebi, ciddi bir usulsüzlüğe dayanmadıkça maliyetli bir girişimdir.

Baştan sona bir örnek

Bir alacaklı, borçlunun taşınmazına 10 Mart 2025'te haciz koydurmuş ve bir yıllık süre dolmadan, 5 Şubat 2026'da satış talebinde bulunarak giderleri peşin yatırmıştır. Kıymet takdiri raporu 2 Mart 2026'da borçluya tebliğ edilmiş, borçlu yedi günlük süre içinde şikâyet etmediği için kıymet takdiri kesinleşmiştir. Satış ilanı hazırlanmış ve elektronik ihale 22 Mayıs 2026 Cuma günü sona ermiştir. İhalenin feshi için yedi günlük süre 29 Mayıs'ta dolacaktır; ancak 27-30 Mayıs Kurban Bayramı ve 31 Mayıs Pazar olduğundan süre 1 Haziran 2026 Pazartesi biter.

Borçlu, satış ilanının kendisine tebliğ edilmediğini 25 Mayıs'ta dosyayı inceleyerek fark etmiştir. Güncel metne göre ihaleye kadar olan yolsuzlukların en geç ihale günü öğrenildiği kabul edildiğinden, borçlunun öğrenme tarihinin önemi yoktur; fesih talebi ihale tarihinden itibaren işleyen süre içinde, en geç 1 Haziran 2026'da icra mahkemesine yapılmalıdır. Borçlu talebinde yurt içindeki adresini göstermeli ve satış ilanının tebliğ edilmediğini tebligat kayıtlarıyla ispat etmelidir.

Borçlu açısından satış sürecini izlemek

Borçlu, malının satışa çıkarıldığını çoğu zaman satış ilanıyla öğrenir. İlanın tebliğinden itibaren satış dosyasını düzenli izlemek, kıymet takdiri ve ilan aşamalarındaki usulsüzlükleri zamanında tespit etmeyi sağlar. İhale gününü takvime işlemek ve ihale sonucunu aynı gün öğrenmek, yedi günlük fesih süresinin tamamını hazırlık için kullanmaya imkân verir. Borcun ihaleden önce ödenmesi veya taksitlendirilmesi imkânı da ihalenin feshinden çok daha etkili bir korunma yolu olabilir.

Sık yapılan hatalar

Çalışılmış örnekler

Aşağıdaki örneklerin her biri bu sayfadaki hesap motoruyla otomatik olarak test edilir; sonuçlar araçla birebir aynıdır.

Sık sorulan sorular

Kanuni dayanaklar

• İİK m.134 — İhalenin feshi; ihale tarihinden itibaren yedi gün, talep hakkı olanlar, harç.
• 7571 s.K. (24.12.2025) — Sayılan kişiler dışındaki taleplerin kesin olarak reddi.
• TBK m.281 — İhaleye fesat karıştırılması halinde ihalenin iptali.
• İİK m.19 — Sürelerin hesabı ve son günün tatile rastlaması.
• İİK m.18/1, HMK m.103/1-h — İcra mahkemesi işlerinin ivedi sayılması.

Son güncelleme: 3 Ekim 2026. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.